Rendement locatif brut, net et cash-flow
Renseignez le prix, les frais, le loyer et les charges : vous obtenez les rendements brut et net, le revenu annuel net et le cash-flow mensuel si vous financez à crédit.
Formules utilisées
- Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat
- Rendement net = (loyer annuel − vacance − gestion − charges − taxe foncière − assurance) ÷ (prix + frais + travaux)
- Cash-flow mensuel = revenu net annuel ÷ 12 − mensualité de crédit
Exemples chiffrés
| Bien | Prix + frais | Loyer | Charges annuelles* | Brut | Net |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio ville moyenne | 90 000 + 8 000 € | 480 € | 1 200 € | 6,4 % | 4,4 % |
| T2 périphérie métropole | 150 000 + 12 000 € | 700 € | 1 550 € | 5,6 % | 4,0 % |
| T3 grande ville | 320 000 + 25 000 € | 1 150 € | 2 800 € | 4,3 % | 3,0 % |
* charges + taxe foncière + assurance, 2 semaines de vacance, sans gestion déléguée. Montants arrondis.
Questions fréquentes
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Rendement brut = loyer annuel hors charges ÷ prix d’achat × 100. Exemple : 700 € × 12 = 8 400 € pour un bien à 150 000 € → 5,6 %. C’est l’indicateur affiché par les annonces, mais il ignore les frais et les charges.
Quelle différence entre rendement brut et net ?
Le rendement net retire les charges non récupérables (copropriété non refacturable), la taxe foncière, l’assurance PNO, la gestion locative, la vacance locative et rapporte le tout au coût total (prix + frais de notaire + travaux). Il est en général inférieur de 1,5 à 2,5 points au brut.
Qu’est-ce que le cash-flow ?
Le cash-flow est la trésorerie mensuelle restante après avoir encaissé le loyer et payé la mensualité de crédit et toutes les charges. Positif, le bien s’autofinance ; négatif, vous complétez chaque mois (effort d’épargne).
Quel est un bon rendement locatif ?
Tout dépend du marché : 3 à 4 % brut dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux) contre 6 à 9 % dans les villes moyennes. Un rendement élevé s’accompagne souvent d’un risque de vacance ou d’une plus-value plus faible.
Le simulateur tient-il compte de la fiscalité ?
Non : l’impôt dépend de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC ou réel) et de votre tranche marginale. Le rendement « net-net » (après impôt) se calcule ensuite à partir du revenu net obtenu ici.
Sources
Formules usuelles de l'analyse d'investissement locatif. Charges récupérables sur le locataire : décret n° 87-713 du 26 août 1987. Régimes d'imposition des revenus locatifs : service-public.fr. Pour estimer les frais d'acquisition, utilisez notre calculateur de frais de notaire et pour la mensualité notre simulateur de prêt.
Comment utiliser cet outil
- Saisir vos valeurs. Renseignez les champs du formulaire de calcul plus haut (nombres, cases à cocher, listes déroulantes). Les libellés indiquent l'unité attendue et, lorsque c'est utile, un exemple ou un rappel de barème.
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