Capacité d'emprunt immobilier
Renseignez vos revenus, vos charges et les conditions du prêt : le simulateur applique le taux d'effort maximal de 35 % (HCSF) et en déduit la mensualité possible, le capital empruntable et votre budget d'achat.
Méthode de calcul
- Mensualité maximale = revenus × taux d'endettement − charges existantes.
- Part assurance : elle est comprise dans les 35 %. Avec un taux d'assurance a sur le capital initial C, l'assurance mensuelle vaut C × a ÷ 12 ; on résout donc C = M ÷ (facteur_crédit + a ÷ 12).
- Facteur crédit = t ÷ (1 − (1 + t)^−n), avec t = taux ÷ 12 et n = mois.
- Budget d'achat = (capital + apport) ÷ (1 + frais de notaire), les frais étant financés sur le total.
Exemples chiffrés (3,2 % sur 25 ans, assurance 0,30 %)
| Revenus nets | Charges | Mensualité max (35 %) | Capital empruntable |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 0 € | 700 € | ≈ 137 000 € |
| 3 000 € | 150 € | 900 € | ≈ 176 000 € |
| 3 800 € | 200 € | 1 130 € | ≈ 221 000 € |
| 5 500 € | 300 € | 1 625 € | ≈ 318 000 € |
Questions fréquentes
Quelle est la règle des 35 % ?
Depuis le 1er janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques un taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, et une durée maximale de 25 ans (27 ans en cas de différé pour un achat en VEFA ou avec travaux importants). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production, surtout pour les primo-accédants et les résidences principales.
Quels revenus sont pris en compte ?
Les salaires nets avant impôt, les pensions, les revenus fonciers généralement retenus à 70 %, et les revenus d’activité indépendante sur la moyenne des 2–3 derniers bilans. Les primes exceptionnelles, allocations temporaires et revenus non pérennes sont souvent exclus.
Que comprennent les charges ?
Les mensualités de crédits en cours (auto, consommation, immobilier), les pensions alimentaires versées et, selon la banque, un loyer conservé après l’achat. Le loyer actuel n’est pas compté si vous quittez le logement.
Comment passe-t-on de la mensualité au capital ?
Capital = mensualité × (1 − (1 + t)^−n) ÷ t, avec t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mois. L’assurance est retirée de la mensualité maximale avant ce calcul, car elle compte dans les 35 %.
Le reste à vivre compte-t-il aussi ?
Oui : au-delà des 35 %, la banque vérifie le reste à vivre (souvent 700 à 1 000 € par adulte et 300 à 500 € par enfant) et le « saut de charge » entre votre loyer actuel et la future mensualité. Un dossier peut être refusé même sous 35 % si le reste à vivre est insuffisant.
Sources
Haut Conseil de stabilité financière : décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 (taux d'effort 35 %, durée 25 ans, marge de flexibilité 20 %), modifiée en 2023–2024. Synthèse : service-public.fr — Prêt immobilier. Taux moyens : Banque de France. Les résultats sont indicatifs : chaque banque applique ses propres critères.
Comment utiliser cet outil
- Saisir vos valeurs. Renseignez les champs du formulaire de calcul plus haut (nombres, cases à cocher, listes déroulantes). Les libellés indiquent l'unité attendue et, lorsque c'est utile, un exemple ou un rappel de barème.
- Lire le résultat. Le résultat s'affiche immédiatement et se met à jour à chaque modification. Le calcul est réalisé dans votre navigateur : aucune donnée n'est transmise à un serveur ni conservée.
- Partager ou refaire le calcul. Utilisez « Copier le lien de ce calcul » pour partager le résultat avec les mêmes valeurs, ou pour le retrouver plus tard. « Réinitialiser » remet tous les champs à vide.